汶川县人民政府办公室关于印发《汶川县农村宅基地审批和住房建设管理实施办法（试行）》的通知

汶川县农村宅基地审批和住房建设管理实施办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为加强农村宅基地审批和住房建设管理工作,合理利用土地资源，规范农村住房建设活动，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《四川省农村住房建设管理办法》《四川省农业农村厅 四川省自然资源厅 四川省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批和住房建设管理的通知》《四川省农村住房竣工验收管理指导意见》等有关法律法规和文件规定,结合汶川实际，制定本办法。

第二条  本办法所称农村宅基地是指农村村民（或者具有农村集体经济组织成员资格的人员，下同）合法使用或依法批准，用于建造住宅（包括附属用房和庭院等，下同）的集体建设用地。

第三条  本办法适用于本县行政区域内，农村村民在集体土地上宅基地审批，新建、改建和扩建住房的建设活动及相关监督管理。

第四条  农村村民建设住宅必须符合土地利用总体规划、集镇规划、村庄规划或镇国土空间规划、村庄规划；严格实行“一户一宅”规定，符合分户条件的需到公安机关办理临时分户手续；严格控制用地规模，建设用地指标为每人30平方米，3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算，改建扩建所占的土地面积应连同原宅基地面积一并计算。

第五条  农村村民加上住宅应当科学选址，应充分利用原有宅基地、空闲地和其它未利用地，禁止占用基本农田、饮用水水源保护区，避免占用耕地、天然林地、公益林地等。合理避让地震活动断裂带、地质灾害隐患区、山洪灾害危险区和行洪泄洪通道。

第六条  农村村民建设住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。

第七条  农村村民建设住宅(包括新建、改建、扩建)应当依法办理用地审批手续和乡村规划许可手续。涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。

第八条  农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出售。实施村镇规划进行旧村、旧城改造时需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。

第二章  部门职责

第九条  县人民政府负责全县农村住房建设规划的统一领导和监督管理。

（一）县科学技术和农业畜牧局职责

负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村宅基地新增用地需求通报县自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划。牵头指导宅基地改革工作。

审批工作中，各镇农业农村服务中心负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过镇、村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。涉及林业、水利、电力等部门的要及时征求意见。

(二)县自然资源局职责

负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批等相关手续。编制国土空间总体规划、指导镇编制国土空间规划、村庄规划。

审批工作中，县自然资源局负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续。

（三）县住房和城乡建设局职责

负责指导农村住房建设，完善农房建设有关标准和规范，因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选用，加强农房风貌管控、农村建筑工匠管理。对农村住房建设的勘察设计、现场施工和质量安全等提供技术指导和监督管理工作。

（四）其他部门

汶川县民政、公安、交通、水务、林草、防震减灾、文体旅游、经信（电力）、综合执法、生态环境等部门，依法在各自职责范围内负责农村住房建设监督管理的相关工作。

第十条  镇人民政府、村组职责

1.镇人民政府负责宅基地用地审批、乡村建设规划许可、农房建设监管等职责,根据镇、部门联审建议,依法出具《乡村建设规划许可证》附件4和《农村宅基地批准书》附件5,并将审批结果在申请人所在的村民委员会或者集体经济组织范围内公布。涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。

2.镇人民政府要成立农村宅基地审批和住房建设管理领导小组，并设立对应办公室，有序推进工作。

镇人民政府依法落实宅基地面积不得超过规定的标准政策；依法落实“一户一宅”、户有所居政策；认真组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将农民建房新增建设用地需求及时上报县科学技术和农业畜牧局备案。负责农村宅基地动态巡查,及时发现和制止涉及宅基地的各类违法行为,防止产生新的乱搭乱建、未批先建、超批建设等违法违规占地现象。建立宅基地用地建房审批管理台账,有关资料归档留存,并及时将审批情况报县科学技术和农业畜牧局、县自然资源局、县住房和城乡建设局等部门备案。结合本镇实际情况负责组织编制镇国土空间规划和村庄规划并接受县科学技术和农业畜牧局、县自然资源局、县住房和城乡建设局工作指导。经批准的镇国土规划和村庄规划,应当严格执行,不得擅自修改。确需修改的,经原审批机关批准后,依照法定程序组织修改。

3.镇人民政府要探索建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便农民群众办事。公布办理流程和申请要件，明确镇农业农村、自然资源、城乡住房规划建设等有关站、所和股室在材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限。

4.镇人民政府应积极引导和鼓励村民结合集镇建设、村寨建设、农村土地综合整治工作，切实改进农村建房模式，促进集约节约利用土地。

5.村集体经济组织或者村民委员会（以下简称村级组织）要建立村级宅基地协管员制度，在村级组织负责人中明确1人兼任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地和建房管理。指导村民办理农村宅基地和住房建设审批手续；指导村民依法依规开展农村宅基地使用和住房建设活动；对农村宅基地使用和住房建设中的违法行为及时劝阻，并向镇人民政府报告。

第三章  农村宅基地和住房建设申请条件和审批程序

第十一条  农村村民一户只能有一处农村宅基地，对一户拥有多处农村宅基地的（除继承或经人民法院、仲裁委员会生效法律文书裁定取得房屋所有权的除外），该村级组织应依法予以收回多余农村宅基地。改建扩建所占的土地面积应连同原宅基地面积一并计算，并不得超过本办法第四条规定标准。新建住宅应当符合相关规定。

第十二条  户籍在本集体经济组织的常住户，且在本集体经济组织享有生产生活资料的收益、分配权，从事生产经营活动并承担相应义务的农村村民符合下列条件之一的，可以申请审批新建、改（扩）建住宅用地。

1.因自然灾害需要搬迁或实施村、镇建设规划、需重新安排宅基地的；

2.原住房破旧危险，宅基地面积偏小，需重新扩建或迁建的；

3.因婚姻等原因（分户条件应符合公安部门相关规定，并有公安部门出具相关佐证资料），确需分户另行建房，原有宅基地面积低于规定标准的；

4.外来人员落户本集体经济组织，成为本集体经济组织成员后没有宅基地的。

第十三条  农村村民有下列情形之一的，不得审批新建、改建住宅用地。

1.申请住宅用地不符合土地利用总体规划和建设规划，乱占、滥用土地的；

2.不用老宅基地、空闲地而占耕地的；不利用荒山、荒地、劣地而占好地的；

3.出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的；

4.原有宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的；

5.土地权属不清的；

6.未按规定向不动产登记机构申报登记的原住宅要求改、扩建的；

7.违法用地未作出处理的。

第十四条  使用原有农村住房宅基地进行农村住房建设（改建、扩建）的，申请人应当向村级组织提出建房申请。经村民会议或者村民代表大会讨论通过后，申请人持以下资料向镇人民政府提出书面申请（附件1-1），由镇人民政府审核合格后核发《乡村建设规划许可证》（附件4）。

1.原有宅基地批准文件或者宅基地使用证明；

2.户籍证明；

3.符合要求的农村住房建设方案图或者施工图；

4.农村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1）；

5.农村宅基地使用承诺书（附件2）；

6.农村宅基地和建房（规划许可）审批表（附件3）；

第十五条  占用农用地或者未利用地作为宅基地新建农村住房的，申请人应当向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请。经村民会议或者村民代表大会讨论通过及公示无异议后，申请人应当持以下资料向镇人民政府提出书面申请，经镇人民政府审核合格后核发《乡村建设规划许可证》（附件4）。

1.户籍证明；

2.符合要求的农村住房建设方案图或者施工图；

3.农村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1），如有相邻权利人须附无争议承诺书；

4.农村宅基地使用承诺书（附件2）；

5.农村宅基地和建房（规划许可）审批表（附件3）；

6.需占用农用地的，提供村集体经济组织或者村民委员会出具的拟占用农用地的情况说明、县自然资源局出具农用地转为建设用地相关审批手续。

第十六条  涉及公安、林草、住建、综合执法、电力、水务、交通、文旅、生态环境等部门的，镇农业农村服务中心要及时征求有关部门意见，应在10个工作日内签署意见。

第十七条  镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》（附件4）后，依法办理用地审批手续《农村宅基地批准书》（附件5）。

第十八条  符合建房条件的村民按照以下程序办理：

1.向本村村民小组提出宅基地用地和建房（规划许可）书面申请（附件1-1）；

2.村民小组收到农户申请后，提交村民小组会议讨论，并将以上申请材料在本小组公示栏或人口集聚区域进行公示，公示时间5日，并做好资料留存（附件1-2）；

3.公示无异议报村民委员会或者村集体经济组织审核资料并在5个工作日内签署意见，报镇人民政府审批；

4.镇经办人员审查并整理申请建房的农户所提交申报资料，镇人民政府及时组织镇农业农村服务中心并会同县自然资源局实地审查申请农户是否符合条件、拟用地是否符合规划（“一到场”）并签具意见，上报镇人民政府（附件3）；

5.镇人民政府审核批准合格后，由镇人民政府核发《农村宅基地批准书》（附件5）、《乡村建设规划许可证》(附件4)（镇政府同意受理用地建房申请到出具审核意见不超过20个工作日）；

6.村民小组张榜公示审批结果（公示时间5日）；

7.经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇人民政府申请划定宅基地用地范围，镇政府收到申请在5个工作日内组织镇农业农村服务中心并会同县自然资源局等相关部门到现场进行开工查验和实地丈量批放宅基地（“二到场”）；

8.农户建房完工后，要及时向镇政府申请进行验收，镇政府在收到申请10个工作日内组织镇农业农村服务中心、住房和城乡建设站、所和股室并会同县自然资源局及相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，是否符合我省农村住房竣工验收管理指导意见要求，并出具《农村宅基地和建房（规划许可及竣工）验收意见表》（附件6）（“三到场”）；

9.建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，在7个工作日内将审批情况报县科学技术和农业畜牧局、县自然资源局和县住房和城乡建设局等部门备案；

10.经批准用地建房的农户，应当自申请批准之日起2年内完成建房；住宅建成后应拆旧的，要严格按照建新拆旧要求，在通过乡镇政府验收后90天内拆除旧房，原有宅基地交由村级组织安排使用，能复耕的必须复耕。通过验收的农户，在拆除旧房并将原有宅基地交还村集体后，可依法依规向不动产登记部门申请办理不动产登记。

11.县不动产登记中心按照相关要求，对资料齐备且符合条件的农户发放《不动产权登记证书》。

第四章  农村住宅建设和规划管理

第十九条  新建农村住房的，受委托的农村建筑施工人员或者施工单位应当根据建房地块的地质条件，选用适合修建农村住房的天然地基持力层，对地基地质进行必要的勘察验证，依照技术规范要求选择房屋地基形式和埋置深度。

第二十条  镇人民政府应根据需要组织编制村庄规划和农民集中居住点规划；县自然资源局要做好业务指导。

第二十一条  农村住房统一纳入土地利用年度计划，新增农村建房建设用地应纳入土地利用年度计划。农村建房建设用地计划应结合农村居民点数量、布局和规模，重点用于全县中心村和新农村建设农民适度集中居住区，进一步控制农村建房无序扩张。

第二十二条  公路两侧农民建房用地选址的管理：

1.严格执行《中华人民共和国公路法》《四川省公路路政管理条例》规定，把握原则，确需建房，需经相关路政管理部门出具选址意见后（附件3），方可办理农村宅基地审批手续。

2.县域内其余公路沿线农房建设用地选址，其房屋边缘与公路用地外缘的距离控制标准为：国道不少于20米；省道不少于15米；县道不少于10米；镇道不少于5米；村、组道不少于3米。

第二十三条  在地质灾害隐患点、易发区域不得选址布局农村宅基地。已在该区域内建成农房的，应按有关规定逐步搬迁。

第二十四条  农村住房设计应当满足国家及省发布的农村居住建筑设计技术规范和标准的要求。农村住房设计应当执行《中国地震动参数区划图》《四川省农村居住建筑抗震技术规程》《四川省农村居住建筑抗震设计技术导则》《四川省农村居住建筑抗震构造图集》等技术导则的规定。

第二十五条  农村住房层数原则上不超过三层,平屋顶房屋总高度不超过12米;坡屋顶房屋高度不超过13米（建筑高度计算按《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）第4.5.2条执行，平屋顶建筑高度按建筑物出入口场地室外设计地面至建筑女儿墙顶点的高度计算，坡屋顶建筑高度按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度计算）。

第二十六条  县住房和城乡建设局协助各镇人民政府建立建设施工单位（建筑施工企业、劳务分包企业作为辖区内的农村住房建设施工单位）数据库，数据库最少要有5-10家施工单位，免费供建房村民选用。

第二十七条  镇人民政府要对建设施工单位数据库建立诚信管理制度，实行数据库动态管理，同时加强对施工队伍的监督管理，保障村民合法权益。

第二十八条  镇人民政府应当指导、监督建房村民与施工单位签订施工合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。建房村民与施工单位应当在施工合同中约定并明确农村住房竣工验收后的保修期限和责任；应当执行国家住宅建筑保修期限的相关规定。合同使用省住房城乡建设主管部门会同省工商行政管理部门制定的全省农村住房建设施工承包合同范本。

第二十九条  农村住房建设应当使用合格建筑材料。质量技术监督、工商行政管理、经济和信息化、住房城乡建设部门应当依法对建筑材料质量进行指导和监管。农村住房建设施工单位应当协助村民选用合格建筑材料。鼓励使用绿色建筑材料。

第三十条  镇人民政府在县住房和城乡建设局的指导下建立农村住房建设施工监督管理制度，对农村住房建设的勘察设计、现场施工和质量安全等提供咨询服务、技术指导并按《四川省农村住房建设管理办法》之规定纳入工程质量监督管理。

符合建筑面积300平方米及以上、三层及以上、跨度6米及以上条件之一的农村住房应由有资质的施工企业、劳务企业承建。

镇人民政府应当组织技术服务机构或者专业技术人员、对农村住房建设的地基基础、主体结构、屋面等重要部位实行全程监督检查，形成检查记录。

镇人民政府负责农村住房建设施工安全监督管理，村民委员会负责巡查现场施工安全管理。建房村民与施工单位应当签订施工安全责任书。农村住房建设施工合同可以约定施工单位负责购买施工作业人员建筑意外伤害保险。

第三十一条  县住房和城乡建设局会同相关部门及镇人民政府，组织协调村民委员会、专业技术人员严格执行《四川省农村住房竣工验收管理指导意见》（川建村镇发〔2019〕101号）文件对农村住房实施竣工验收。经验收合格后，方可投入使用。

农村住房建设的竣工验收应当根据施工合同、施工图和相关技术标准的要求，在查阅施工记录、检查记录的基础上，对农村住房的实体质量进行查验，形成验收结论（附件6）。

农村建筑施工人员或者施工单位应当提供施工记录等相关资料，并对资料的真实性负责。

农村住房建设竣工验收合格后，建房村民应当将建房资料在30日内报镇人民政府存档。

第三十二条  镇人民政府应当依照国家建设档案管理的规定，建立农村宅基地审批管理档案及电子档案数据库和农村住房建设档案及电子档案数据库。

第五章  农村住房监督管理

第三十三条  镇人民政府在用地选址、用地审批的同时，应及时发现所辖范围内的农民建房违法占地的苗头，并及时予以制止。镇人民政府要建立健全长效管理机制，从源头上杜绝未批先建、少批多建、批甲建乙、批东建西、建新不拆旧等违法行为。

第三十四条  镇人民政府应建立和完善农村村民建房违法占地巡查制度，同时设立公示举报投诉电话，实行有奖举报制度和定期联系制度，及时发现和制止农村村民建房违法占地的行为。

第三十五条  县住房和城乡建设局要会同镇人民政府建立镇农村住房建设质量安全监督制度和巡查制度。并按《四川省农村住房建设管理办法》之规定纳入工程质量监督管理。村民委员会可以选派代表参与农村住房建设监督；可以组建村民建房委员会。村民建房委员会可以聘请有施工技术常识的村民作为巡查监督员，开展巡查和督查。

第三十六条  镇人民政府发现违法占地后，应及时上报县科学技术和农业畜牧局依法处理。需要强制拆除的，由县综合行政执法局立案处罚后移交县人民法院，依法强制拆除。

第三十七条  县科学技术和农业畜牧局、县自然资源局、县住房和城乡建设局等相关部门对农村村民建房审批、建设、竣工情况进行抽查、指导、监督并及时反馈镇人民政府。

第三十八条  镇人民政府要严格把关，认真审查，实行批前现场勘察，批后现场放线定界，房屋竣工验收登记发证，确保农房建设依法有序进行。

第六章  附  则

第三十九条  本实施办法自印发之日起执行，有效期2年。

第四十条  本实施办法最终解释权归汶川县科学技术和农业畜牧局、汶川县自然资源局、汶川县住房和城乡建设局所有。

 政策解读：《汶川县农村宅基地审批和住房建设管理实施办法（试行）》政策解读